“용산 국제업무지구 개발 무산 경험이 있는 투자자들이 쉽게 용산으로 돌아올지는 좀 더 지켜봐야 할 거 같습니다. 미군 부지 공원 개발도 벌써 발표된 지 10여년이 지난 것같은데 진척은 전혀 없죠. 정부 투자 활성화 대책도 사업이 본격적으로 진행되는 모습을 보여야 활기가 돌 것 같습니다(서울 용산구 문배동 P 공인중개소 대표)”

정부가 서울 용산 주한 미군기지 이전 부지에 조성되는 용산공원 인근 지역에 지상 50층 높이 초고층 빌딩 8개 동(棟)을 짓고 용산공원을 개발을 본격화하는 내용을 담은 ‘7차 투자활성화 대책’을 18일 발표했다.

하지만 당장 부동산 시장에 큰 변화는 없는 상황이다. 앞으로 얼마나 빠르게 사업을 추진하느냐가 관건이 될 것으로 전문가들은 보고 있다.

“용산 공원 주변지역 개발 빨라질 듯”…집값에 영향 크지 않을 듯

정부가 발표한 7차 투자 활성화 대책은 미군 이전 기지를 개발해 조성하는 용산 공원 자체 개발 계획과는 상관이 없다. 공원 외곽에 있는 3군데 지역(캠프킴, 유엔사, 수송부)이 대상이다.

이중 도심과 비교적 가까운 캠프킴 지역은 별도의 규제 없이 건물 높이 등을 최대한 허용하는 입지 규제 최소구역으로 지정된다. 50층 건물 7~8개 동을 지을 수 있다. 유엔사, 수송부 지역은 정부가 서울시의 요구를 받아들여 건물 높이는 낮추는 대신 사업 속도를 높이겠다는 계획이다.
정부의 용산기지 인근 개발 계획 발표는 아직 주변 부동산 시장에는 큰 영향은 주지 못하는 모습이다. 그동안 용산 부동산 시장은 미군 기지를 개발하는 용산공원 사업과 용산역 뒤편 정비창 부지를 개발하는 국제업무지구 개발 사업 등 양대 축으로 진행돼 왔다.

이번 대책으로 용산공원 개발 사업의 속도가 빨라지거나 없던 일이 된 국제업무지구 개발 사업이 다시 재개되지는 않기 때문에 부동산 시장이 큰 반응을 보이지 않는 것으로 전문가들은 분석했다.

지난달 국토부가 6개 단위공원으로 나뉘어 있던 용산공원을 1개로 통합해 개발하는 방안을 발표한 것도 악재로 작용하고 있다. 이로 인해 사업 착공 시기가 올해가 아니라 2017년으로 2년 더 미뤄지면서 시장이 식은 것이다.

캠프킴 부지가 고층 건물 숲으로 변하면 인근 삼각지, 문배동 등으로 온기는 퍼질 수 있겠지만 실제로 가격이 크게 오르려면 용산 공원 개발 사업이 속도를 내고 국제업무지구 개발사업이 재개돼야 한다는 게 전문가들의 분석이다.

특히 투자자들이 ‘용산 개발’이라는 소재가 이미 여러 번 변경되고 지연되고 무산되는 과정을 겪었다는 점, 용산 개발 완공이 2027년으로 10년 이상 시간이 남았다는 점에서 투자자들이 공격적으로 투자에 나서지는 않을 것으로 내다봤다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “용산의 개발 핵심축은 건드리지 않고 주변 지역을 개발하는 개념이기 때문에 집값에는 큰 영향은 없을 것으로 보인다”고 말했다.

“용산공원과 주변 지역 개발 본격화되면 가격 상승세 클 것”

부동산 전문가들은 사업이 본격화될 경우 가격 상승세는 나타날 여력은 충분하다고 지적했다.

용산 인근의 부동산은 2006~2007년 3.3㎡당 4000만~4500만원대의 가격을 기록했다. 하지만 용산 국제업무지구 개발 무산 등의 여파로 가격이 크게 하락했다.
실제로 용산구 원효로 1가 리첸시아용산은 전용면적 84㎡ 아파트가 2011년 7억2500만원에 거래됐지만 지금은 6억3000만원으로 가격이 1억원 가량 빠졌다. GS한강에클라트 114.1㎡의 경우 2007년 6억5000만원에서 2010년 9억4000만원까지 올랐다 최근 7억9000만원에 시세가 형성돼 있다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “한창 개발 열풍이 불던 때 만큼 가격이 크게 상승하지는 않겠지만, 주변에 용산공원과 같은 개발 계획이 있기 때문에 가격이 상승할 여력은 여전히 남아있다”고 말했다.

함영진 부동산114 팀장은 “장기적 안목을 가지고 실거주를 하면서 가격 상승을 기대하는 투자자라면 한번 노려볼 만하다”고 말했다.