상가건물 임대차보호법 개정안 마련
권리금 거래 표준계약서,
분쟁조정위 등 새로 도입

앞으로는 건물주(임대인)의 과도한 임대료 인상 요구로 세입자가 권리금을 못 받고 부당하게 쫓겨나는 일이 없게 된다. 또 임대인이 일방적으로 계약 갱신을 거절해 권리금 회수를 방해한 경우 등에도 법적으로 임차인이 보호를 받을 수 있을 전망이다.

법무부는 24일 임차인의 권리금 보호 강화를 골자로 하는 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 수립·시행한다고 밝혔다.

권리금은 건물의 시설·입지·고객 등 임차인의 영업활동 결과에 따라 가치가 형성된 유무형의 이익과 관련해 기존 임차인과 신규 임차인간 주고받는 금전적 거래로 권리금을 제대로 회수하지 못하는 피해가 적지 않았다. 이에 따라 법무부는 임차인의 부당한 권리금 회수기회 피해를 방지하고 사후 구제를 강화하기 위해 권리금 보호방안을 마련했다.

우선 기존에 일정금액 이하의 상가임대차에만 인정해온 대항력을 모든 상가 임대차로 확대해 건물주가 바뀌더라도 5년간 안정적인 영업을 할 수 있도록 했다. 즉, 건물주의 변동에도 불구하고 기존 계약기간 등 임대차계약 내용을 새로운 건물주에게도 주장할 수 있는 효력을 인정받는다.

또한 임대인에게 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 임대차 종료후 2개월동안 협력할 의무를 부과했다.

다만 상가건물 임대차보호법상 갱신거절 사유나 임대인이 계약체결을 거절할 수 있는 사유에 해당하는 경우에는 임대인의 협력의무가 면제된다.

예컨대 임차인이 차임액을 일정기간 연체하거나 부정한 방법으로 임차한 경우, 건물의 파손·멸실·재건축·안전 등의 사유로 계약갱신이 거절된 경우, 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등이 해당한다.

법무부는 이와 함께 권리금 피해구제 강화를 위해 손해배상청구권을 신설했다.

이는 현행법상 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하더라도 권리금 관련 피해보상 규정 등이 전무해 임차인을 위한 구제 수단이 없었던 법률상 허점을 보완한 것이다.

임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 권리금을 지급하지 못하게 한 경우, 임차인이 주선한 신규임차인에게 지나치게 고액의 차임과 보증금을 요구한 경우, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부한 경우에는 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있다.

대신 배상액은 임대차 계약 종료 당시의 권리금을 초과할 수 없고 권리금의 산정 기준은 국토부 고시로 규정토록 했다.

이밖에 기존 상관습 및 판례를 토대로 상가건물 임대차보호법에 권리금 개념을 명확히 규정하고, 17개 시·도에 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 설치해 차임·권리금 등 상가임대차 관련 분쟁을 조정·합의토록 했다.

권리금 산정근거와 권리금 관련 권리·의무관계를 명확히 한 권리금 거래 표준계약서 및 상가임대차 표준계약서도 새로 도입한다. 기존에는 별도의 계약서 없이 영수증 등으로 권리금을 거래해 잦은 분쟁이 발생했다.

법무부는 개정안이 시행되면 임대인 변경과 상관없이 5년간 계약을 보장하는 대항력 확대를 통해 약 218만명의 임차인이 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상했다. 특히 권리금 회수기회를 보호함으로써 약 120만명의 임차인이 혜택을 받게 될 것이라는 법무부의 설명이다.

법무부는 새누리당 김진태 의원을 통해 개정안을 발의하고 올 연말까지는 국회에서 법안을 통과시켜 시행할 계획이다.

법무부 관계자는 "권리금 법제화는 임차인 간 권리금 거래의 선순환 구조가 단절되지 않도록 임대인에게 협력의무를 부과하면서도 합리적인 예외사유를 인정해 소유권과 영업권이 조화를 이루도록 한 것"이라며 "개정법률이 통과되면 임대차 종료로 임차인의 영업가치가 임대인에게 귀속되거나 소멸되는 개념이 아닌, 임차인에게도 정당한 회수기회가 보장되는 상생의 개념으로 전환될 것"이라고 강조했다.