[규제완화 Q&A… "재건축, 황금알 낳는 거위 아닌 필요한 주택 공급 차원서 접근"]

서울 江南 등 일부만 혜택 보나 - 전국 재건축 단지 모두 수혜
몇 채까지 분양 받을 수 있나 - 단지내 보유 주택수만큼 가능
소형주택 공급의무 비율 완화 - 60㎡ 이하 주택 안 지어도 돼
초과이익 환수제 年內 폐지될까 - 야권 반발… 法통과 진통 예고

정부가 침체된 부동산 시장을 살리기 위한 올해 첫째 수순(手順)으로 '재건축 시장 부활(復活)' 카드를 꺼냈다.

재건축 시장 활성화가 부동산 시장에 활력을 불어넣는 필수적인 단계인 데다, 서울 강남권을 중심으로 재건축 주택에 대한 시장 수요(需要)가 늘고 있는 점을 감안한 조치로 풀이된다. 작년 말 서울 서초구 반포동 한신1차를 재건축한 '아크로리버 파크'가 평균 청약 경쟁률 18.7대1을 기록하는 등 재건축 단지들은 최근 큰 인기를 모았다. 올 들어도 서울 강남구 개포지구와 강동구 고덕시영, 송파구 잠실 주공5단지 같은 단지들은 탄탄한 가격 오름세를 보이고 있다.

조주현 건국대 교수는 "재건축 규제 완화는 시장 활성화뿐 아니라 근본적 주거 문제 해결에도 중요한 문제"라며 "재건축은 황금알을 낳는 거위라는 관점이 아니라 '필요한 주택을 공급하는 차원'에서 접근해야 한다"고 말했다. 정부 대책을 Q&A(질의응답) 형식으로 정리했다.

―정부가 발표한 재건축 초과이익 환수제는 언제 폐지되나.

"정부는 올 4월까지 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 폐지안을 국회에 제출하고, 올 연말까지 법 통과를 추진할 계획이다. 현재 이 제도는 올해 말까지 2년 동안 한시적으로 적용이 중단돼 있다. 2012년 말 국회가 주택 시장 침체 상황을 고려해 부담금 부과를 유예했기 때문이다. 만약 이 제도가 폐지되지 않으면, 내년 이후 관리처분인가를 받는 재건축 단지들은 부담금 폭탄을 맞게 된다. 반대로 폐지되면 전국 재건축 단지들은 부담없이 사업을 추진할 수 있다. 서울 강남권 재건축 단지들의 경우, 한 가구당 많게는 1억~2억원 정도의 부담금을 우려하고 있는 만큼 이 제도가 폐지되면, 사업에 가속도가 붙을 전망이다."

―서울 강남 등 일부 지역만 혜택을 보지 않나.

"재건축 초과이익 환수제는 수도권을 포함해 전국 재건축 사업에 적용되므로 혜택이 일부 지역에 국한되는 것은 아니다. 과거 부담금이 부과됐던 곳 중에는 서울 중랑구 묵동과 면목동, 용산구 한남동의 연립 재건축 사업장도 포함됐다. 당초 부담금 부과가 예정됐다가 유예된 단지도 경기 남양주와 부산 연제구·사하구, 서울 영등포 등에 퍼져 있었다."

―조합원이 집을 여러 채 보유한 경우, 새집은 몇 채 받을 수 있나.

"현재는 수도권 과밀억제권역 내 재건축사업의 경우, 집을 몇 채 갖고 있든지 관계없이 무조건 1가구 1주택 공급이 원칙이었다. 새집은 하나만 받고 나머지는 돈으로 받아야 했다. 하지만 앞으론 현재 보유하고 있는 주택 수만큼 새집을 분양받을 수 있다."

―소형주택 공급 의무비율은 어떻게 조정되나.

"현재 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 땐 전체 가구 수의 60% 이상을 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하로 짓고, 그 범위 안에서 소형 주택 비율을 시·도 조례로 별도 규정한다. 예컨대 서울은 소형(60㎡ 이하) 비율이 20%로 돼 있다. 정부는 오늘 이런 소형주택 비율 규정을 폐지키로 했다. 국민주택규모 60% 전부를 85㎡로 지을 수도 있다. 소형 주택 부담이 사라지면 사업성이 더 커질 수 있다."

―이번 대책으로 어떤 효과가 기대되나.

"서울과 수도권 재건축 사업에 속도가 붙어 주택 시장 전반에 온기(溫氣)가 퍼질 것이란 전망이 많다. 특히 심리적 요소가 중요한 부동산 시장이 자신감을 되찾아 거래도 늘어날 것이다. 초과이익 환수제가 유예되는 연말까지 서둘러 사업을 추진하던 재건축 단지들이 여유를 갖게 돼 이주 수요로 불안했던 전세 시장도 안정을 찾을 가능성이 높다. 다만, 투자자들이 한꺼번에 몰려 서울 강남권 등에서 재건축 가격 급등 현상이 벌어질 수도 있다."

―재건축 아파트 투자는 앞으로 어떻게 해야 하나.

"가격이 많이 떨어졌다고 무조건 사는 건 금물(禁物)이다. 주변의 다른 아파트 단지 시세를 잘 따져보는 게 중요하다. 주변은 안 오르는데 재건축 아파트만 마냥 오를 수 없다. 대책 발표 직후에 호가(呼價)를 올리는 경우가 많으므로 조급하게 결정하지 말고 관심 아파트의 가격과 거래량 추세를 잘 살펴봐야 한다."

―관련 법 개정 전망은.

"여야 정치권 합의가 중요하다. 지난해 다주택자 양도세 중과(重課) 폐지와 취득세 영구인하 같은 부동산 법규들은 극심한 진통 끝에 연말에 가까스로 국회를 통과했다. 이번 정부 대책에 대해 야권에선 '정부 뜻대로 되지 않을 것'이란 반응이 나온다."