['실질금리 마이너스 시대'의 재테크] 부동산
'수익형 부동산' 전성시대
年6~7% 수익 가능해 인기… 오피스텔 등 청약도 뜨거워
아파트처럼 저층이 싸지만 임대료는 고층과 차이 없어

바야흐로 '수익형 부동산' 전성시대다.

집값이 과거처럼 단기간에 많이 오를 것이라는 기대가 약해지면서 일반 아파트보다 적은 비용을 투자해 꾸준히 수익을 얻을 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 관심이 어느 때보다 높아졌다. 수익형 부동산은 시세 차익을 얻긴 어려워도 은행 이자보다 2배 이상 높은 연 6~7% 안팎의 수익률을 기대할 수 있는 게 장점으로 꼽힌다.

실제로 지난달 21~22일 이틀간 일반 청약신청을 받은 현대산업개발의 '강남역 아이파크' 오피스텔은 230실 모집에 7521건이 접수돼 평균 32대 1이 넘는 경쟁률을 보였다. 오피스텔은 청약 경쟁률이 높아도 미계약이 발생하는 경우가 많은데, 아이파크 청약 당첨자들은 전원 계약해 눈길을 끌었다.

'저렴하게 사서 값이 오르면 판다'라는 아파트 투자 공식에 익숙한 부동산 투자자들에겐 수익형 부동산 투자가 다소 낯선 게 사실이다. 전문가들은 수익형 부동산에 투자해 매달 안정적인 임대료를 얻고 싶다면 '역세권, 소형, 저층(底層)' 이렇게 3가지 포인트부터 기억해야 한다고 조언한다.

◆수익형 부동산은 저층이 유리

임대 수익보다는 시세 차익에 대한 기대가 큰 아파트는 중간층 이상을 '로열층(사람들이 선호하는 층)'으로 분류한다. 그러나 임대 수익을 목적으로 오피스텔을 선택한다면 저층을 선택하는 게 유리하다고 전문가들은 조언한다.

조망에 대한 개념이 중요해지면서 건설사들은 층에 따라 분양가를 차등한다. 저층일수록 조망이 떨어져 찾는 사람이 적기 때문에 가격을 낮춰서 파는 게 일반적이다. 오피스텔이나 원룸도 저층이 저렴하지만, 임대료는 고층과 큰 차이가 없어 임대 수익에서는 더 이득이다. 실제 지난 2005년 준공된 서울 서초구 서초동의 26㎡(7.9평)짜리 오피스텔은 2층은 7450만원, 15층은 8140만원에 분양했지만, 지금은 보증금 1000만원에 월세 60만원으로 똑같이 임대료가 책정돼 있다.

◆수도권 외곽이 수익률 높아

수익형 부동산의 가장 큰 적은 '공실(空室)'이다. 빈방으로 놀리는 기간이 길어질수록 연간 수익률은 떨어지기 때문에 전문가들은 수요가 많은 역세권이나 소형을 선택하는 게 안전하다고 조언한다.

수익률은 서울 도심보다는 수도권 외곽이 더 높다. 서울 강남이나 지하철 2호선 서울대입구역 주변은 임대 수익률(월세에 12를 곱하고 매매가격에서 보증금을 뺀 금액으로 나눈 것)이 5% 중반대다. 매매가격이 1억2000만원쯤이라면 보증금 1000만원에 월세 50만원 정도에 시세가 형성돼 있다. 서울에서도 동작구 신대방동, 은평구 역촌동은 1억원 중반대 오피스텔의 경우 임대 수익률이 7%까지 나온다.

경기 안산·고양·시흥시, 인천의 남동·연수구 등은 수익률이 연 8~10% 수준이다. 안산시 단원구 고잔동의 6000만원짜리 43㎡(13평) 원룸은 보증금 500만원, 월세 35만~40만원 정도를 받을 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "외곽으로 갈수록 수익률은 좋아지지만, 거주지에서 너무 멀면 임차인 관리가 어렵다는 점은 감안해야 한다"고 말했다.

◆세금 감안한 실질 수익률 따져봐야

수익형 부동산은 잘 고를 경우 주식보다 안정적이고 은행보다 수익률이 좋지만, 따져봐야 할 점들도 많다. 우선 오피스텔은 아파트와 달리 취득·등록세 감면대상이 아니어서 매매가격의 4.6%를 내야 한다. 또 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한다면 종합부동산세 과세 대상이 되고 아파트 1채를 보유하고 있다면 1가구 2주택으로 양도세도 무거워진다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 "투자 전에 수익률을 계산할 때 취득·등록세와 함께 매년 나오는 재산세도 고려해야 한다"고 말했다. 3억원짜리 오피스텔의 경우 취득·등록세는 1300만원 안팎, 재산세는 40만원 정도 부과된다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장도 "공실률이나 중개수수료 등을 감안하면 건설사들이 제시하는 목표 수익률보다 실제 수익은 줄어들 수 있다"고 설명했다.

도시형 생활주택은 보기엔 원룸과 비슷하지만, 주택법의 적용을 받는 주택이어서 기존 1주택 보유자가 공시가격 1억원 이상, 전용면적 21㎡(6.4평) 이상의 도시형 생활주택을 분양받으면 1가구 2주택자로 양도세 중과대상이 된다.

원룸은 기존의 건물을 리모델링해서 분양하는 사례가 많은데 지분등기인지 구분등기인지를 확인해야 한다. 지분등기는 정확한 위치 없이 '0분의 0' 형태로 지분만 표시한 것이다. 반면 구분등기는 00층, 00호, 00㎡로 위치가 나온 것인데, 나중에 매매할 때 훨씬 팔기가 쉽다.