연말까지 다주택자가 집 팔면 일반세율 적용
상속으로 2주택돼도 무조건 중과하지는 않아

Q: 살고 있는 아파트 외에 아버님으로부터 물려받은 서울 소재 빌라가 1채 있는 40대입니다. 주택이 2채 이상인 사람이 집을 팔면 중과세가 적용되기 때문에 세금을 많이 내야 한다는 얘기를 들었는데 예외 없이 적용되는 것인가요?

A: 정부는 2주택자가 주택을 양도할 경우엔 55%(주민세 포함), 3주택자인 경우엔 66%(주민세 포함)의 중과세율을 적용합니다.

하지만 금융위기 여파로 건설경기가 악화되면서 미분양주택 해소를 위해 한시적으로 중과세제도를 면제해주고 있습니다. 올해 말까지 다주택자가 주택을 양도하는 경우 2년 이상 보유했다면 일반세율인 6~35%(강남 3구는 16~45%)를 적용해주는 것입니다. 단 장기보유특별공제 혜택은 적용받을 수 없습니다.

그렇다면 중과세 적용을 피하기 위해 올해 안에 주택 1채를 팔아야만 할까요? 꼭 그럴 필요는 없습니다.

현재 질문자는 2주택을 보유하고 있지만 이 중 빌라는 상속에 의해 취득한 주택입니다. 세법에서는 상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1채씩 가지고 있는 사람이 일반주택을 양도할 경우에는 주택을 1채만 소유한 것으로 간주해 비과세 규정을 적용하고 있습니다. 즉, 현재 살고 있는 주택을 3년 이상 보유하였고, 2년 이상 거주했다면 상속받은 주택이 1채 더 있더라도 양도시 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 양도 시기는 언제가 돼도 상관없습니다.

반대로 상속주택을 먼저 처분할 경우엔 비과세를 적용받을 수 없습니다. 그렇다고 반드시 중과세가 적용되는 것은 아닙니다. 상속주택으로 인해 다주택자가 됐다 하더라도 상속일부터 5년 이내에 팔면 중과세가 아닌 일반세율을 적용받습니다. 상속주택 외에 장기임대주택, 조특법상 신축주택, 장기가정보육시설, 소형주택 등을 양도할 경우에도 마찬가지로 중과세를 적용받지 않습니다. 또 상속받은 지 5년이 지났더라도 소형주택은 중과세 적용 대상이 아닙니다. 여기서 소형주택이란 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말합니다. 단 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역에 위치한 주택은 소형주택이라 하더라도 중과세 대상이 됩니다.