입력 : 2017.09.08 09:16
[7 Questions]
'8·2대책' 주택담보대출 총정리
8·2 부동산 대책이 발표된 지 한 달이 지났다. 그런데 대책 발표 이후 주택담보대출을 받을 때 적용될 수 있는 경우의 수가 워낙 많아 '내 경우에 어떤 기준이 새로 적용되는지' 헷갈려하는 사람이 많다. 아직까지 은행 직원조차 제대로 내용을 알지 못하는 경우도 나온다. 금융 소비자들이 대출을 받을 때 가장 궁금해하는 7가지를 질문과 대답을 통해 정리했다.
1 대출 한도를 정하는 기준은?
"대출 한도 책정은 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 두 가지 잣대가 적용된다. LTV는 집값의 일정 비율 이상 대출을 제한하는 것인데, 기본 한도는 70%다. 집값의 70%까지 대출이 가능하다는 뜻이다. DTI는 연간 원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 넘을 수 없도록 하는 것인데, 기본 한도는 60%다. 원리금 상환액이 소득의 60%를 넘을 수 없는 수준까지 대출이 가능하다는 뜻이다. DTI는 수도권 중심으로 운영된다."
2 대출 한도가 얼마나 축소되나?
"집값 불안 정도에 따라 전국을 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역, 수도권, 지방 순으로 구분해 다른 대출 규제를 적용하고 있다. 또 대출을 내는 사람이 서민 무주택 가구인지, 주택담보대출이 없는 가구인지, 주택담보대출을 1건 이상 갖고 있는 가구인지 등으로 구분해 다른 대출 규제를 적용하고 있다. 집을 많이 갖고 있어도 주택담보대출이 없는 사람은 집이 없어 주택담보대출이 없는 사람과 같은 취급을 받는다. 이런 사정에 따라 LTV는 30%에서 70%까지로, DTI는 30%부터 아예 적용하지 않는 경우까지로 편차가 벌어진다.
표에서 '대출자의 상황'과 '새로 집을 살 지역'을 찾아 해당 칸을 확인하면 나에게 적용되는 LTV와 DTI 한도를 알 수 있다. 예를 들어 주택담보대출이 없는 사람이 투기과열지구인 경기도 과천시에 집을 사는 경우라면 LTV, DTI 모두 40%를 적용받는다."
3 지방에 아파트를 갖고 있는데 서울 강남의 아파트를 사는 경우 대출을 받을 수 있나?
"주택담보대출을 갖고 있는지가 중요하다. 집이 있어도 대출이 없는 사람은 서울 강남 등 투기지역에 집을 사면서 대출을 받을 수 있다. 반면 전국 어디건 주택담보대출을 갖고 있다면 원칙적으로 투기지역에 아파트를 사면서 대출받을 수 없다."
4 현재 갖고 있는 집을 팔고, 투기지역에 새 아파트를 사서 이사를 가려고 한다. 일시적으로 2주택자가 되는 상황은 대출해 줘야 하는 것 아닌가?
"예외적으로 현재 갖고 있는 집을 2년 내 팔 것이란 사실을 은행에 약속하면 주택담보대출을 갖고 있는 사람도 투기지역에 아파트를 사면서 대출을 받을 수 있다. 다만 이때 LTV와 DTI는 각각 30%를 적용받는다. LTV와 DTI 모두 40%를 적용받으려면 기존 주택을 바로 매각해 기존 주택담보대출을 전액 상환해야 한다. 새로 사는 집의 잔금일까지 상환을 마치면 된다."
5 이사 갈 목적으로 집을 계약한 1주택자인지 어떻게 증명하나
"대출 후 2년 내 현재 살고 있는 집을 팔 것이란 약속을 하고 실제 이행해야 한다. 2년 후에도 현재 집을 그대로 보유해 2주택자로 남아 있으면 대출 회수 등 조치를 당할 수 있다. 여기서 집에는 분양권도 포함된다. 당장 집을 갖고 있지 않아도 분양권을 가진 사람은 1주택자로 본다."
6 8월 3일 전에 집을 계약했다. 하지만 은행에 대출을 신청하지는 못했다. 계약을 맺어 놓고 대출 신청이 늦었다고 해서 강화된 기준을 적용받는 게 억울하다.
"강화된 규제는 원칙적으로 8월 3일 이후에 은행에 대출을 신청하는 사람부터 적용된다. 그전에 집을 계약해 놓고 대출을 신청하지 못한 사람도 마찬가지다. 다만 3가지 요건을 모두 충족하면 규제 강화 이전 수치인 60% LTV 비율을 적용받을 수 있다. ①무주택 세대 또는 이사 갈 목적으로 집을 계약한 1주택자 ②8월 3일 전에 주택 매매 계약을 맺었거나 분양자로 당첨된 경우 ③대출을 충분히 받지 못하면 계약금을 날리거나 청약 기회를 상실할 수 있는 경우 등이다. 3가지 요건 모두 충족하는 사람은 지금 대출을 신청해도 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있다. 이때 아파트 매매 계약서와 거래신고필증을 통해 거래 사실을 명확하게 증명해야 한다."
7 아파트를 분양받았다. 잔금 대출은 어떻게 되나.
"8월 3일 이전에 입주자 모집 공고가 된 아파트를 분양받은 경우엔 LTV 60~70%, DTI 50~60% 기준으로 잔금 대출을 받을 수 있다. 대책 전 LTV와 DTI를 적용받는 것이다. 다만 일부 예외가 있다. 주택담보대출을 1건 이상 갖고 있는 배우자를 둔 사람이 투기지역 아파트를 분양받은 경우, 만 30세 미만 미혼이 투기지역 아파트를 분양받은 경우, 투기지역·투기과열지구에서 6억원 초과 아파트를 분양받은 경우 중 어느 하나에 해당하면 40% DTI를 적용받는다. 또 중도금 대출 때 거래했던 은행을 잔금 대출 때 변경하면서 6억원 초과 주택을 담보로 10년 이하 만기로 대출받는 경우에도 LTV가 40%로 줄어든다."