입력 : 2017.04.11 09:17
보금자리론·적격대출 등 은행보다 금리 싼 정책성 모기지
연 2.25~3.15%로 디딤돌 가장 싸… 중도상환수수료 확인 후 갈아타야
2년 전 집을 사면서 주택담보대출을 받았던 40대 직장인 임모씨는 지난 1월까지 연 3.41%였던 대출금리가 2월부터 3.61%로 오른다는 문자메시지를 은행으로부터 받았다. 변동금리 대출이라서 6개월마다 금리가 조정되는데, 지난해보다 올해 시장 금리가 올라 대출금리도 상승한 것이다. 저금리가 지속될 것으로 예상해 변동금리를 선택했던 대출자 중에 임씨처럼 금리가 올라 고정금리로 갈아타야 하는 건 아닌지 고민하는 경우가 적지 않다. 더욱이 은행들이 고정금리 대출금리를 계속 올리고 있어 고정―변동금리 대출의 금리 차가 크게는 1%포인트까지 벌어졌다.
변동금리보다는 고정금리를 선택하고 싶은 대출자들이 은행보다 싼 고정금리로 대출해주는 정책성 모기지(장기주택담보대출)로 몰리고 있다. 주택금융공사가 10일 집계한 결과, 올해 1~2월 보금자리론과 디딤돌대출 등 대표적인 정책성 모기지 상품의 신규 판매액은 4조3445원으로 지난해 같은 기간(1조4932억원)의 3배 수준으로 늘었다.
◇은행보다 싼 고정금리 주택 대출 '인기'
현재 주택금융공사와 국토교통부가 시장에 공급 중인 정책성 모기지는 크게 보금자리론·디딤돌대출·적격대출 등 세 종류다. 모두 고정금리이면서(적격대출은 변동금리도 선택은 가능) 적어도 1년 후부터는 원금·이자를 갚아나가야 한다는 공통점이 있다. 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)나 주요 은행·보험사를 통해 신청(적격대출은 은행 지점에서만 신청 가능)할 수 있다.
보금자리론은 중산층 이하 실수요자를 지원하기 위한 대출이고, 디딤돌대출은 무주택 서민에게 주택을 공급하려는 목적으로 만들어졌다. 유일하게 소득 제한이 없는 적격대출은 급증하는 가계 부채를 통제하기 위해, 고정금리·분할상환 유도를 목표로 한다.
목표가 다르니 대출의 조건과 금리도 뚜렷한 차이를 보인다. 보금자리론은 소득 7000만원(부부 합산) 이하인 사람이 6억원 이하의 주택을 살 때 받을 수 있다. 원리금을 10·15·20·30년에 걸쳐 분할상환한다. 금리는 연 2.90%(10년)~3.15%(30년)로 시중은행 주택담보대출 금리인 3.32~3.49%(국민·신한·우리·KEB하나은행 3월 분할상환식 평균 금리 기준)보다 유리하다.
디딤돌대출은 조건이 훨씬 까다로운 대신 금리가 낮다. 부부 합산 연소득 6000만원 이하의 무주택 세대주만 받을 수 있고 주택은 전용면적이 85㎡보다 작아야 한다. 이 조건을 충족하면 은행권에서 보기 어려운 연 2.25~3.15%의 고정금리로 주택담보대출을 받을 수 있다.
◇"원리금 상환 능력 고려해야"
소득 기준이 없는 적격대출은 주택 가격이 9억원 이하이면 신청 자격을 준다. 대출 한도가 최대 5억원이어서 보금자리론(3억원)이나 디딤돌대출(2억원)보다 큰돈을 빌려 쓸 수 있다. 단, 금리가 3.20~3.25%로 서민을 위한 대출보다는 높은 편이다.
매력적인 금리 조건을 보고 기존 대출을 정책성 모기지로 갈아타기 전에(디딤돌대출은 신규만 가능) 고려해야 할 점도 있다. 원금은 그대로 두고 이자만 갚는 '거치식'대출을 정책성 모기지로 갈아타면 원리금을 갚아나가야 해서 상환 부담이 갑자기 커질 수 있다. 2억원짜리 주택담보대출을 연 3.5% 이자를 내고 거치식으로 쓰고 있다면 매월 58만원씩 이자만 내면 되지만, 이 대출을 보금자리론(20년 만기, 금리 연 3.1%)으로 갈아탄다면 매월 원금과 이자를 합쳐 111만원 정도를 갚아야 한다.
이미 받은 대출의 중도상환 수수료도 관건이다. 대부분의 은행은 대출을 받은 지 3년이 지나지 않은 대출을 해약할 경우 중도상환 수수료(대출 금액의 1.5%에서 시작해 점점 줄어듦)를 받는다.